קונים נכסים בארה"ב — בלי הון עצמי ובלי משכנתא חדשה מהבנק
האקדמיה למימון יצירתי מלמדת ישראלים, צעד אחר צעד ובעברית, איך לאתר עסקאות Subject-To ו-Seller Financing, לנתח אותן נכון ולהפוך אותן לנכסים מניבים.
₪999 תשלום חד-פעמי · גישה מיידית לכל החומרים · אחריות החזר מלא ל-14 יום
מה תלמידים אומרים
הגעתי בלי שום רקע בנדל"ן. הקורס לימד אותי איך לאתר בעלי בתים שרוצים למכור בתנאי תשלום גמישים. לקח לי כמעט חודשיים עד שהצלחתי לסגור שיחה רצינית ראשונה, אבל סוף סוף הבנתי איך התהליך עובד.
איתי חזוט
מה שעזר לי אצל רון זה הסדר. כל שיעור בנה על הקודם, עם דוגמאות של עסקאות אמיתיות. הוא לא הבטיח שזה קל, הוא אמר שצריך להתקשר להרבה אנשים, וזה בדיוק מה שהיה.
ליאת שמש
הקורס פתח לי את הראש. הבנתי שאפשר לקנות נכס בארצות הברית גם בלי ללכת לבנק. יש עדיין הוצאות כמו חברת סגירה וביטוח ושיפוץ קטן, אבל זה לא אותו דבר כמו להביא הון עצמי גדול מהבית.
עומר דגני
פחדתי מהצד המשפטי. בקורס הסבירו שחובה לעבוד עם עורך דין מקומי ועם חברת סגירה מסודרת. קיבלנו רשימת מסמכים לבדיקה. זה נתן לי הרבה יותר שקט.
רותם אלון
אני עובד במשרה מלאה אז למדתי בערבים. רון נתן תסריטי שיחה מוכנים ואיך לענות להתנגדויות. בהתחלה גמגמתי, אחרי עשרים שיחות זה כבר זרם הרבה יותר טוב. עדיין לא סגרתי עסקה אבל אני הרבה יותר קרוב.
תומר וקנין
סיימתי את הקורס לפני שלושה חודשים. הדבר הכי טוב שקיבלתי זה קהילה של תלמידים שעוזרים אחד לשני. כשנתקעתי עם מוכר שהתחרט, מישהו מהקבוצה הסביר לי איך הוא פתר מצב דומה.
מאיה פרץ
למי זה מתאים?
מתאים לכם אם
- משקיעים בתחילת הדרך שרוצים להיכנס לנדל"ן בלי הון עצמי גדול
- ישראלים שמבינים אנגלית בסיסית ומוכנים ללמוד שיטה מסודרת
- מי שמוכן להשקיע זמן בלימוד ובניתוח עסקאות לפני שפועל
כנראה שלא בשבילכם אם
- מי שמחפש התעשרות מהירה בלי מאמץ
- מי שמצפה לתשואה מובטחת — אין דבר כזה
- מי שלא מוכן ללמוד מונחים מקצועיים באנגלית
הבעיה
ההון העצמי שמעכב הכל
בישראל, דירה ראשונה דורשת מאות אלפי שקלים בהון עצמי, אישור משכנתא מהבנק ושנים של חיסכון. רוב האנשים פשוט נשארים בחוץ.
ההזדמנות
מימון יצירתי
בארה"ב קיימות עסקאות שבהן ניתן לרכוש נכס באמצעות המימון שכבר קיים עליו — המשכנתא של המוכר. בלי הון עצמי משמעותי ובלי לקחת משכנתא חדשה מהבנק.
מהו Creative Financing?
אסטרטגיות רכישה יצירתיות המאפשרות לרכוש נדל"ן אמריקאי מבלי לעבור דרך אישור בנקאי מסורתי — בעזרת מבנים משפטיים ופיננסיים מוכרים בשוק האמריקאי.
Subject-To—רכישה בכפוף למשכנתא קיימת
Seller Financing—מימון מוכר
Land Trust—נאמנות קרקע
למה מוכר יסכים לעסקה כזאת?
לא כל מוכר יסכים — וזה בדיוק מה שהקורס מלמד לזהות.
בארה"ב יש בעלי בתים שנקלעו למצוקה: הם מתקשים לשלם את המשכנתא, חוששים מהגעה לעיקול (Foreclosure) ומפגיעה בדירוג האשראי שלהם. מוכר כזה, במקרים מסוימים, יעדיף למכור את הנכס — לפעמים גם בלי לדרוש מקדמה — מאשר להמשיך לשלם או לאבד את הבית.
בשיטת Subject-To רוכשים את הנכס בכפוף למשכנתא הקיימת, בלי לקחת משכנתא חדשה. אחרי הרכישה ניתן להשכיר את הנכס, לשלם את המשכנתא וההוצאות מתוך דמי השכירות, וליהנות מהתזרים שנותר — אם העסקה כלכלית.
איך זה עובד
איתור עסקה
זיהוי נכסים ומוכרים פוטנציאליים שמתאימים למבנה עסקה יצירתי.
ניתוח וכדאיות
בדיקת יתרת משכנתא, תזרים מזומנים והוצאות צפויות לפני הצעה.
משא ומתן וסגירה
בניית הצעה, ניהול משא ומתן מול המוכר, והשלמת מסמכי הסגירה.
דוגמת ניתוח עסקה
כך נראה ניתוח ראשוני של עסקת Subject-To לדוגמה — בדיוק מה שתלמדו לבצע בעצמכם בקורס.
| מחיר מבוקש | $185,000 |
| יתרת משכנתא קיימת | $142,000 |
| תשלום משכנתא חודשי | $1,050 |
| הכנסה חודשית משכירות | $1,650 |
| תזרים מזומנים חודשי (הערכה) | $600 |
הדוגמה להמחשה בלבד ואינה מהווה ייעוץ השקעות. ראו את הגילויים המשפטיים.
לא רק קונים בית. בונים הון.
הון בנכס. מימון קיים. תזרים חודשי. פוטנציאל לעליית ערך.
ב-CFA תלמדו איך לאתר עסקאות נדל"ן בארה"ב שבהן המוכר מוכן לוותר על תמורה מיידית, איך לנתח את המימון הקיים ואיך לבחון אפשרות לרכישת נכס מניב ללא משכנתא חדשה.
Lehigh Acres, Florida
שווי נכס משוער: $265,000
| יתרת משכנתא | $235,000 |
| מקדמה מקורית של המוכר | $25,000 |
| ריבית משכנתא קיימת | 2.75% |
| מקדמה למוכר בעסקה | $0 |
| הון בנכס לפני עלויות | $30,000 |
| שכירות חודשית | $2,850 |
| הוצאות חודשיות כוללות | $2,190 |
תזרים חודשי פוטנציאלי
+$660
מה מיוחד בעסקה?
המוכר השקיע בעבר $25,000 כמקדמה, אך בתרחיש הזה הוא מוכן לצאת מהנכס ללא תמורה נוספת במזומן. הרוכש מקבל זכויות בנכס ששוויו המשוער גבוה בכ-$30,000 מיתרת החוב, ונהנה מהתנאים של המשכנתא הקיימת, בכפוף להסכם ולסיכוני המימון. לאורך השנים, לצד התזרים החודשי, עשויה להתרחש גם ירידה ביתרת החוב ועליית ערך הנכס.
Cape Coral, Florida
שווי נכס משוער: $360,000
| יתרת משכנתא | $320,000 |
| מקדמה מקורית של המוכר | $35,000 |
| ריבית משכנתא קיימת | 2.625% |
| מקדמה למוכר בעסקה | $0 |
| הון בנכס לפני עלויות | $40,000 |
| שכירות חודשית | $3,600 |
| הוצאות חודשיות כוללות | $2,780 |
תזרים חודשי פוטנציאלי
+$820
מה מיוחד בעסקה?
המוכר השקיע בעבר עשרות אלפי דולרים בנכס, אך בנסיבות התרחיש מעדיף לצאת מההתחייבות ולא לקבל מקדמה נוספת. הרוכש מקבל נכס עם הון משוער של $40,000 מעל יתרת החוב, ריבית קיימת נמוכה ותזרים פוטנציאלי של $820 בחודש. מעבר להכנסה השוטפת, הרוכש מחזיק בזכויות בנכס שעשוי לצבור ערך לאורך זמן.
Fort Worth, Texas
שווי נכס משוער: $285,000
| יתרת משכנתא | $250,000 |
| מקדמה מקורית של המוכר | $28,000 |
| ריבית משכנתא קיימת | 2.875% |
| מקדמה למוכר בעסקה | $0 |
| הון בנכס לפני עלויות | $35,000 |
| שכירות חודשית | $2,950 |
| הוצאות חודשיות כוללות | $2,260 |
תזרים חודשי פוטנציאלי
+$690
מה מיוחד בעסקה?
במקום לקחת משכנתא חדשה, העסקה נבנית סביב המימון הקיים של המוכר. כך הרוכש עשוי לקבל גישה לתנאי ריבית ישנים, לצד הון עצמי משוער של $35,000 בנכס ותזרים חיובי מהשכרתו.
Sacramento, California
שווי נכס משוער: $475,000
| יתרת משכנתא | $420,000 |
| מקדמה מקורית של המוכר | $45,000 |
| ריבית משכנתא קיימת | 2.5% |
| מקדמה למוכר בעסקה | $0 |
| הון בנכס לפני עלויות | $55,000 |
| שכירות חודשית | $4,200 |
| הוצאות חודשיות כוללות | $3,350 |
תזרים חודשי פוטנציאלי
+$850
מה מיוחד בעסקה?
המוכר השקיע בעבר $45,000 כמקדמה, ובתרחיש הזה הרוכש מסכים להמשיך את תשלומי המימון הקיים ללא מקדמה נוספת למוכר. התוצאה היא אפשרות לקבל זכויות בנכס ששוויו המשוער גבוה ב-$55,000 מיתרת החוב, עם תנאי מימון היסטוריים ותזרים חיובי. במקרה של עליית ערך עתידית, פוטנציאל ההון בנכס עשוי לגדול מעבר לתזרים השוטף.
Buffalo, New York
נכס דו-משפחתי
שווי נכס משוער: $180,000
| יתרת משכנתא | $155,000 |
| מקדמה מקורית של המוכר | $18,000 |
| ריבית משכנתא קיימת | 3% |
| מקדמה למוכר בעסקה | $0 |
| שכירות חודשית משתי היחידות | $2,500 |
| הוצאות חודשיות כוללות | $1,730 |
| הון בנכס לפני עלויות | $25,000 |
תזרים חודשי פוטנציאלי
+$770
מה מיוחד בעסקה?
הנכס מכיל שתי יחידות מגורים המאפשרות הכנסה משני שוכרים. הרוכש נהנה משילוב של יתרת משכנתא קיימת, הון משוער בנכס ותזרים הנובע מהכנסות השכירות לאחר ההוצאות.
Augusta, Georgia
שווי נכס משוער: $220,000
| מימון מהמוכר | $190,000 |
| מקדמה למוכר | $0 |
| ריבית מימון מוסכמת | 3.5% |
| הון בנכס לפני עלויות | $30,000 |
| שכירות חודשית | $2,750 |
| הוצאות חודשיות כוללות | $2,050 |
תזרים חודשי פוטנציאלי
+$700
מה מיוחד בעסקה?
כאן אין צורך להסתמך על משכנתא קיימת. המוכר עצמו מסכים לממן את הרכישה באמצעות הסכם Seller Financing. הרוכש מקבל נכס בשווי משוער של $220,000 כנגד חוב מוסכם של $190,000, בתנאי ריבית שנקבעו במשא ומתן. כך נוצרת אפשרות לשלב הון בנכס עם תזרים חודשי, ללא קבלת משכנתא חדשה מבנק.
הנתונים מבוססים על תרחישים לדוגמה, להמחשה בלבד.
תוכנית הלימודים
מבנה מודולרי שלוקח אתכם מהיסודות ועד לסגירת עסקה ראשונה.
יסודות המימון היצירתי
איתור עסקאות (Deal Sourcing)
ניתוח עסקה מספרי
Pre-Foreclosure
משא ומתן וסגירה
ניהול הנכס מרחוק
מה מקבלים בקורס
קהילת תלמידים פעילה
כל רוכשי הקורס מצטרפים אוטומטית לקהילה — מקום לשאול שאלות, לשתף עסקאות ולקבל משוב מתלמידים אחרים בקטגוריות ייעודיות: שאלות כלליות, איתור עסקאות, ניתוח נכסים, Subject-To, Seller Financing ועוד.
רון שמואל
יזם
יזם נדל"ן המתמחה במימון יצירתי בארה"ב.
למה הקורס הזה
- למידה בקצב אישי מכל מקום
- מונחים מקצועיים באנגלית לצד הסבר בעברית
- דגש על יישום מעשי ולא רק תיאוריה
- עדכוני תוכן שוטפים ככל שהשוק משתנה
מחיר והצטרפות
הקורס המלא
₪999 תשלום חד-פעמי
- גישה מלאה לכל שיעורי הווידאו — בקצב שלך
- חומרי לימוד, מסמכים וקבצים בעברית ובאנגלית
- קהילת התלמידים הבסיסית + מענה לשאלות
- עדכוני תוכן שוטפים — בלי תשלום נוסף
- גישה לכל החומרים ללא מנוי חודשי
- אחריות החזר מלא ל-14 יום (עד 20% צפייה)
מועדון VIP
₪199 לחודש
- קהילת VIP פרטית
- מפגשי ליווי קבוצתיים חיים
- הגשת עסקאות אמיתיות לבדיקה וניתוח
- ספריית הקלטות מכל המפגשים
- ביטול בכל עת — נכנס לתוקף בסוף מחזור החיוב
זמין לרוכשי הקורס בלבד.
רוצים עוד? הצטרפו למועדון ה-VIP
ליווי קבוצתי, הגשת עסקאות לבדיקה וקהילה פרימיום — בנוסף לקורס.
שאלות נפוצות
האם אני צריך הון עצמי גדול כדי להתחיל?+
לא — זה בדיוק הרעיון של מימון יצירתי. שיטות כמו Subject-To ו-Seller Financing מאפשרות לרכוש נכסים בארה"ב בלי הון עצמי משמעותי ובלי משכנתא חדשה מהבנק. בקורס תראה דוגמאות אמיתיות של עסקאות שנסגרו בדיוק כך, ותלמד איך לבנות עסקאות כאלה בעצמך, צעד אחר צעד.
האם צריך להיות אזרח אמריקאי?+
לא. זרים יכולים לרכוש נדל"ן בארה"ב. הקורס מסביר את המבנה הבסיסי (כולל נושאי מס וישויות משפטיות) ומדגיש מתי חובה להתייעץ עם עורך דין ורואה חשבון.
כמה זמן לוקח לסיים את הקורס?+
הקורס בנוי ללמידה עצמאית בקצב אישי, עם גישה מלאה לכל החומרים מרגע הרכישה.
מה ההבדל בין הקורס למועדון ה-VIP?+
הקורס (₪999, חד-פעמי) נותן את כל הידע, החומרים והקהילה הבסיסית. המועדון (₪199/חודש, אופציונלי) מוסיף ליווי קבוצתי חי, קהילה פרטית וניתוח עסקאות אמיתיות שלך. אפשר להצטרף למועדון בכל שלב אחרי רכישת הקורס, ולבטל בכל עת.
האם מובטח לי רווח?+
לא, ואל תאמין למי שמבטיח. השקעה בנדל"ן כרוכה בסיכונים, ולא כל עסקה מתאימה ולא כל עסקה מרוויחה. מה שהקורס נותן זה שיטה מסודרת לאתר, לנתח ולבנות עסקאות — כולל הבנת הסיכונים.
מה מדיניות ההחזרים?+
החזר מלא תוך 14 יום מרכישת הקורס, כל עוד נצפו עד 20% מהשיעורים. מנוי VIP ניתן לביטול בכל עת, והביטול נכנס לתוקף בסוף מחזור החיוב הנוכחי.
התכנים באתר ובקורס הינם למטרות לימודיות בלבד ואינם מהווים ייעוץ משפטי, פיננסי, מיסויי או השקעתי. השקעה בנדל"ן כרוכה בסיכונים, לרבות אפשרות להפסד. דוגמאות מספריות הן להמחשה בלבד ואינן מבטיחות תוצאות. מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע מוסמכים לפני קבלת החלטות. פרטים נוספים בעמודי תנאי השימוש ומדיניות הפרטיות.
מוכנים להתחיל?
הצטרפו עוד היום לקורס המלא וקבלו גישה מיידית לכל החומרים ולקהילת התלמידים.
אחריות החזר מלא ל-14 יום